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Louer un bien : la checklist en 10 points avant signature

Signer un bail, c'est un engagement de 3 ans minimum (1 an pour un meublé), et c'est compliqué d'en sortir avant si tout ne se passe pas comme prévu. Voici les 10 points à vérifier avant de signer, pour ne pas se retrouver piégé dans un logement insalubre, mal isolé ou avec un loyer abusif.

1. Le DPE et la classe énergétique

Depuis 2025, il est interdit de louer un logement classé G. Bientôt, les F seront aussi interdits (2028), puis les E (2034).

Si on vous propose un bien classé G en 2026, c'est illégal. Ne signez pas. Si le bien est classé F, ne signez que si vous êtes prêt à déménager d'ici 2028.

Au-delà de la légalité, le DPE vous indique combien va vous coûter le chauffage. Un logement classé F ou G peut signifier 200 à 400 € de chauffage par mois en hiver. À comparer avec un bien classé C ou D, qui sera autour de 60 à 100 €.

Voir notre guide → Comprendre le DPE.

2. La surface habitable

Attention à ne pas confondre surface habitable et surface au sol. La surface habitable exclut les murs, les cloisons, les escaliers, les cages d'ascenseur, et les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Le bail doit obligatoirement mentionner la surface habitable (loi Boutin). Si vous découvrez après la signature que la surface réelle est inférieure de plus de 5 %, vous pouvez demander une baisse de loyer proportionnelle.

Pour les locations meublées, la loi exige aussi une surface habitable minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres.

3. Le loyer encadré (si la ville est concernée)

Si vous louez à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, ou dans certaines communes d'Île-de-France, le loyer ne peut pas dépasser un plafond fixé par la préfecture.

Avant de signer, vérifiez que le loyer proposé respecte le plafond. Sinon, vous pouvez demander une diminution même en cours de bail.

Voir notre guide → Encadrement des loyers.

4. Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie (souvent appelé "caution" à tort) sert à couvrir d'éventuels dégâts ou impayés en fin de bail. Son montant est plafonné :

Le propriétaire doit vous restituer le dépôt dans un délai d'1 mois après l'état des lieux de sortie (2 mois s'il y a des retenues à justifier).

Conservez précieusement la preuve du versement (chèque encaissé, virement). En cas de litige, vous en aurez besoin.

5. La caution (personne ou Visale)

C'est la garantie qu'un tiers (parent, ami, ou organisme) se porte responsable si vous ne payez pas votre loyer.

Trois options possibles :

Le propriétaire ne peut pas exiger plusieurs cautions cumulatives. Soit Visale, soit un garant physique, soit une GLI, pas les trois.

6. Les charges (forfait ou provision)

Les charges, c'est tout ce que vous payez en plus du loyer : eau, chauffage collectif, ascenseur, entretien des parties communes, taxe d'ordures ménagères.

Deux modes de facturation existent :

Demandez au propriétaire un récapitulatif des charges des 3 dernières années pour avoir une idée du montant réel.

7. L'état des lieux

C'est probablement le document le plus important. Il est établi à l'entrée et à la sortie du logement, et il détermine si on vous retient des frais à la sortie pour des dégradations.

Quelques règles d'or pour l'entrée :

Pour la sortie, idem : tout doit être documenté. Une bonne entrée d'état des lieux vous protège même 2 ou 3 ans plus tard.

8. Les diagnostics annexés au bail

Le propriétaire doit vous remettre :

Si ces documents manquent ou sont périmés, vous pouvez le signaler. Le propriétaire est en infraction.

9. Les risques et l'environnement

Même si vous ne restez pas à vie, c'est utile de savoir :

Tous ces éléments sont publics. Sur Vuici, vous pouvez les vérifier en quelques secondes pour n'importe quelle adresse.

10. Les commodités à proximité

Vérifiez ce qu'il y a autour du logement :

Visitez le quartier à différents moments de la journée. Un quartier calme à 10h en semaine peut être très bruyant le vendredi soir.

Bonus : les pièges à éviter

Le bail mobilité mal utilisé

Le bail mobilité (1 à 10 mois) est réservé aux étudiants, aux stagiaires, et aux personnes en mission professionnelle. Il ne peut pas être utilisé pour une location classique. Si on vous le propose alors que vous êtes en CDI à temps plein, c'est suspect.

Le faux meublé

Pour être qualifié de "meublé", un logement doit contenir une liste précise d'équipements (lit, table, chaises, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, etc.). Si la liste légale n'est pas respectée, c'est une location vide déguisée en meublée pour profiter d'un loyer plus élevé. Vous pouvez le contester.

Les frais d'agence abusifs

Si vous passez par une agence, les frais sont plafonnés par la loi ALUR. Ils dépendent de la zone (tendue ou pas) et de la surface du logement. Un frais d'agence supérieur au plafond est illégal.

En résumé

Louer, ce n'est pas juste signer un papier. C'est un engagement financier sur plusieurs années. Prenez le temps de :

Une bonne préparation vous protège pour toute la durée du bail.

→ Vérifier une adresse avant de signer

Voir aussi :