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Acheter un bien : la checklist en 12 points avant compromis

Une fois le compromis signé, il est très compliqué de revenir en arrière. Vous avez 10 jours pour vous rétracter sans frais, mais passés ce délai, vous êtes engagé. Voici les 12 vérifications à faire avant de signer, pour ne pas découvrir un problème quand il est trop tard.

1. Le DPE et la classe énergétique

Le Diagnostic de Performance Énergétique vous indique combien le logement va vous coûter en chauffage et en électricité. Plus la lettre est proche de A, mieux c'est.

Faites attention si le bien est classé F ou G : ces logements sont ou seront bientôt interdits à la location. Si vous achetez pour louer, des travaux seront obligatoires. Si vous achetez pour habiter, vos factures d'énergie seront élevées.

Voir notre guide → Comprendre le DPE.

2. Les diagnostics obligatoires

Le vendeur doit vous remettre un dossier de diagnostics techniques (DDT) qui contient :

Lisez attentivement chaque diagnostic. Une mention "non conforme" sur l'électricité peut signifier 5 000 à 10 000 € de travaux à votre charge.

3. Les risques naturels et technologiques

L'État des Risques et Pollutions (ERP) liste les risques connus pour l'adresse : inondation, sols qui bougent, séisme, sites industriels à proximité, présence de radon.

Au-delà de l'ERP, regardez le nombre d'arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune. Une commune qui en a connu 20 en 40 ans est plus exposée qu'une commune qui en a connu 3.

Voir notre guide → Risques naturels : 7 points à vérifier.

4. Le PLU et la constructibilité

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) définit ce qui peut être construit ou modifié sur la parcelle. C'est crucial si vous prévoyez d'agrandir, de faire une véranda, une piscine, ou de surélever.

Demandez à la mairie un certificat d'urbanisme. Il vous indique ce qui est autorisé. Un terrain classé en zone N (naturelle) ou A (agricole) ne permet pas de construire.

Vérifiez aussi s'il existe des projets autour de l'adresse : construction d'un immeuble, modification d'une route, nouvelle ligne électrique. Ces projets peuvent dégrader votre cadre de vie ou la valeur du bien.

5. Le cadastre et le bornage

Vérifiez les limites exactes de la propriété. Sur le plan cadastral, les limites sont indicatives. Pour avoir des limites légales et opposables, il faut un bornage réalisé par un géomètre expert.

Si vous achetez une maison avec terrain, demandez si un bornage existe. Sinon, c'est un risque de litige avec les voisins plus tard.

6. Les charges de copropriété

Pour un appartement, demandez les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Vous y verrez :

Vérifiez aussi le fonds de travaux. Une copropriété sans réserve suffisante est un risque : un gros chantier peut tomber sans prévenir.

7. Les travaux votés ou à venir

Les travaux votés en assemblée générale avant la vente restent à la charge de l'acheteur, sauf accord contraire écrit dans le compromis.

Un ravalement de façade à 15 000 €, un changement d'ascenseur à 80 000 €, un projet d'isolation thermique à 30 000 € : ce sont des dépenses importantes qui doivent être négociées dès le compromis.

Pour une maison, vérifiez l'état général : toiture, façade, chauffage, électricité, plomberie, isolation. Faites venir un professionnel si vous avez un doute.

8. La fiscalité locale

La taxe foncière varie énormément d'une commune à l'autre. Pour une maison de 100 m², elle peut aller de 800 € à 3 500 € par an selon la ville.

Demandez le montant de la dernière taxe foncière au vendeur. Renseignez-vous aussi sur la taxe d'habitation, qui peut encore s'appliquer pour les résidences secondaires.

Sur Vuici, nous indiquons le taux de taxe foncière de la commune et son évolution récente.

9. Le prix du marché

Avant de faire une offre, comparez le prix demandé avec les ventes récentes du quartier. Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) sont publiques et officielles.

Regardez la médiane et la fourchette Q1-Q3 pour des biens similaires (même type, même surface). Si le prix demandé est au dessus de Q3, c'est cher. S'il est en dessous de Q1, c'est peut-être suspect.

Voir notre guide → Prix au m² : comment lire les vraies données.

10. L'environnement et les commodités

Au-delà du bien lui-même, vérifiez ce qu'il y a autour :

Faites au moins une visite à un moment où vous êtes habituellement chez vous (le soir, le week-end). Le quartier n'a pas le même visage à 10h en semaine et à 22h le samedi.

11. La qualité de l'air

On y pense rarement, mais la qualité de l'air a un vrai impact sur la santé, surtout en ville. L'indice ATMO mesure chaque jour le niveau de pollution sur 5 polluants.

Les villes ou quartiers proches d'axes routiers très chargés ont souvent des niveaux de pollution plus élevés. Si vous avez des enfants ou des personnes asthmatiques, c'est un critère important.

12. Le financement

Avant de signer un compromis, ayez une idée précise de votre financement :

Demandez un accord de principe à votre banque ou à un courtier avant de chercher activement. Vous gagnerez en crédibilité auprès des vendeurs et vous n'aurez pas de mauvaise surprise sur le budget.

Et après le compromis ?

Une fois le compromis signé, vous avez 10 jours pour vous rétracter sans frais. C'est la Loi SRU. Profitez-en pour relire tous les documents au calme.

Entre le compromis et l'acte définitif chez le notaire, il s'écoule en général 2 à 3 mois. Pendant cette période :

Si vous découvrez un problème grave que le vendeur n'avait pas signalé, vous pouvez demander la résolution de la vente, même après le délai de 10 jours.

En résumé

Acheter un bien immobilier, c'est souvent l'achat le plus important d'une vie. Prenez le temps de vérifier les 12 points de cette checklist. Une journée de vérifications peut vous éviter des années de regrets.

Pour une analyse rapide de l'adresse qui vous intéresse, Vuici vous fournit l'essentiel des données publiques en quelques secondes.

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Voir aussi :